Οι τουρκικές επενδύσεις σε ελληνικά ακίνητα αυξάνονται, η Golden Visa ενισχύει την παρουσία Τούρκων επενδυτών και το ΥΠΕΘΑ ετοιμάζει αλλαγές στον νόμο για την παραμεθόριο.
Η εξαγγελία του Κυριάκου Μητσοτάκη από το βήμα της 90ής ΔΕΘ πέρασε ίσως πιο χαμηλά από όσο θα έπρεπε για τη Θράκη.
Ο Πρωθυπουργός ανακοίνωσε ότι ο φόρος μεταβίβασης για την αγορά κατοικίας από πολίτες τρίτων χωρών αυξάνεται από το 3% στο 15%. Και δεν απέφυγε να κατονομάσει τις χώρες από τις οποίες καταγράφεται αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον: Κίνα, Τουρκία και Ισραήλ.
«Το ενδιαφέρον από κράτη όπως η Κίνα, η Τουρκία, το Ισραήλ, μπορεί να είναι σε έναν βαθμό καλοδεχούμενο», ανέφερε, συνδέοντας όμως αυτή τη ζήτηση με την αύξηση των τιμών και τη δυσκολία των Ελλήνων να αποκτήσουν κατοικία.
Σε πανελλαδικό επίπεδο, λοιπόν, το μέτρο έχει πρωτίστως στεγαστική και οικονομική διάσταση. Στη Θράκη, όμως, η ίδια συζήτηση αποκτά αναπόφευκτα και μια δεύτερη διάσταση.
Γιατί εδώ το ζήτημα των αγορών ακινήτων από πολίτες τρίτων χωρών δεν αφορά μόνο τις τιμές των κατοικιών. Συνδέεται εδώ και χρόνια με το ειδικό καθεστώς της παραμεθορίου, τον έλεγχο των συναλλαγών και –κυρίως– το ερώτημα ποιος είναι ο πραγματικός ιδιοκτήτης πίσω από μια εταιρεία που εμφανίζεται ως ελληνική ή ευρωπαϊκή.
Οι αριθμοί που αλλάζουν τη συζήτηση
Τα επίσημα στοιχεία που παρουσίασε η κυβέρνηση μετά τη ΔΕΘ είναι αποκαλυπτικά. Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι καθαρές άμεσες επενδύσεις τουρκικής προέλευσης σε ελληνικά ακίνητα ανήλθαν:
στα 107 εκατ. ευρώ το 2023,
στα 293 εκατ. ευρώ το 2024 και
στα 214 εκατ. ευρώ το 2025.
Συνολικά, 614 εκατ. ευρώ μέσα σε μόλις τρία χρόνια.
Μόνο μεταξύ 2023 και 2024 η αύξηση έφθασε περίπου στο 174%. Το 2025 υπήρξε υποχώρηση, ωστόσο τα 214 εκατ. ευρώ αντιστοιχούσαν περίπου στο 17,6% του συνόλου των επενδύσεων σε ακίνητα που προήλθαν από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Ακόμη πιο χαρακτηριστικό: στον κυβερνητικό πίνακα με τις κυριότερες τρίτες χώρες, η Τουρκία βρίσκεται το 2025 στην πρώτη θέση, οριακά πάνω από την Ελβετία, που κατέγραψε 211 εκατ. ευρώ.
Δεν πρόκειται, συνεπώς, για μια περιφερειακή εντύπωση ή απλώς για μια συζήτηση που γίνεται στη Θράκη.
Υπάρχει μια πραγματική και μετρήσιμη αύξηση του τουρκικού επενδυτικού ενδιαφέροντος για την ελληνική αγορά ακινήτων.
Από το 6,4% στο 17,2% της Golden Visa
Η εικόνα γίνεται ακόμη πιο καθαρή μέσα από τα στοιχεία της Golden Visa.
Τον Απρίλιο του 2026 οι Τούρκοι υπήκοοι κατείχαν 4.064 αρχικές άδειες μόνιμου επενδυτή, αντιπροσωπεύοντας το 17,2% του συνόλου.
Βρίσκονται πλέον στη δεύτερη θέση, πίσω μόνο από τους Κινέζους, οι οποίοι εξακολουθούν να αποτελούν με μεγάλη διαφορά την πρώτη εθνικότητα.
Η δυναμική, όμως, έχει σημασία.
Πριν από λίγα χρόνια η τουρκική παρουσία στο πρόγραμμα ήταν πολύ μικρότερη. Σήμερα σχεδόν μία στις έξι αρχικές Golden Visa έχει χορηγηθεί σε Τούρκο υπήκοο.
Αυτό δεν αποτελεί από μόνο του πρόβλημα ούτε απόδειξη κάποιας οργανωμένης στρατηγικής. Οι επενδύσεις είναι νόμιμες όταν πραγματοποιούνται σύμφωνα με το θεσμικό πλαίσιο.
Είναι, όμως, ένα μέγεθος που δεν μπορεί πλέον να αγνοείται – ιδιαίτερα όταν η συζήτηση μεταφέρεται από την Αθήνα και τα τουριστικά νησιά στη Θράκη.
Το παράδοξο του 15%
Εδώ αρχίζει το πραγματικά ενδιαφέρον μέρος της κυβερνητικής εξαγγελίας.
Ο νέος φόρος 15% δεν αφορά κάθε αγορά ακινήτου από ξένα κεφάλαια.
Σύμφωνα με την επίσημη εξειδίκευση, αφορά την αγορά κατοικιών από φυσικά πρόσωπα τρίτων χωρών που εμπίπτουν στις προβλεπόμενες κατηγορίες.
Δεν αφορά επαγγελματικούς χώρους. Δεν αφορά οικόπεδα. Δεν αφορά άλλα είδη ακινήτων.
Και, κυρίως για τη συζήτηση που γίνεται στη Θράκη, πρόκειται για φορολογική ρύθμιση που στοχεύει τον φυσικό αγοραστή και όχι για μηχανισμό ελέγχου του πραγματικού δικαιούχου μιας εταιρείας.
Εδώ ακριβώς εμφανίζεται το παράδοξο: Ένας Τούρκος πολίτης που αγοράζει στο όνομά του μία κατοικία θα βρίσκεται αντιμέτωπος με φόρο 15%.
Τι συμβαίνει, όμως, όταν πίσω από την αγορά βρίσκεται εταιρεία με έδρα την Ελλάδα ή άλλο κράτος-μέλος της Ευρωπαϊκής Ένωσης;
Για τη Θράκη, αυτό είναι ίσως σημαντικότερο ερώτημα από το ύψος του φόρου.
Ο νόμος της παραμεθορίου και η «ευρωπαϊκή» διαδρομή
Ο Ν. 1892/1990 δεν αντιμετωπίζει τη Θράκη όπως οποιαδήποτε άλλη περιοχή της χώρας. Ο Έβρος, η Ροδόπη και η Ξάνθη περιλαμβάνονται στις παραμεθόριες περιοχές για τις οποίες προβλέπονται ειδικοί περιορισμοί στις δικαιοπραξίες ακινήτων. Για φυσικά και νομικά πρόσωπα τρίτων χωρών η απόκτηση σχετικών δικαιωμάτων υπόκειται σε ειδική διαδικασία και άδεια.
Το πρόβλημα που έχει επανειλημμένα φτάσει στη Βουλή είναι διαφορετικό. Τι συμβαίνει όταν ένας πολίτης τρίτης χώρας δεν εμφανίζεται ο ίδιος ως αγοραστής, αλλά χρησιμοποιεί εταιρεία εγκατεστημένη στην Ελλάδα ή σε άλλο κράτος της Ευρωπαϊκής Ένωσης;
Ήδη από τον Μάρτιο του 2025 βουλευτές είχαν θέσει κοινοβουλευτικά το ζήτημα των αγορών στις ακριτικές περιοχές από τουρκικά κεφάλαια που, όπως υποστήριζαν, εμφανίζονται υπό τη μορφή ελληνικών ή ευρωπαϊκών επιχειρήσεων.
Το ζήτημα επανήλθε ακόμη εντονότερα το 2026. Σε κοινοβουλευτική ερώτηση του Φεβρουαρίου αναφέρεται ότι, από το 2019, τουλάχιστον εννέα εταιρείες με έδρα στη Βουλγαρία και την Αλεξανδρούπολη, οι οποίες κατά τους ερωτώντες ελέγχονται από Τούρκους υπηκόους, είχαν αγοράσει 25 ακίνητα στο κέντρο της Αλεξανδρούπολης.
Στην ίδια ερώτηση γίνεται λόγος για περισσότερες από 43 μεταβιβάσεις στη Ροδόπη και για προσημείωση υποθήκης ύψους 1,3 εκατ. ευρώ υπέρ της Ziraat Bank σε ακίνητα της Αλεξανδρούπολης.
Χρειάζεται εδώ μία απολύτως καθαρή διευκρίνιση:
Τα συγκεκριμένα μεγέθη αποτελούν στοιχεία και ισχυρισμούς που κατατέθηκαν στο πλαίσιο κοινοβουλευτικού ελέγχου. Δεν αποτελούν δημοσιευμένη επίσημη απογραφή του Ελληνικού Κτηματολογίου για την τελική ιδιοκτησία των συγκεκριμένων ακινήτων.
Αλλά εξίσου σημαντικό είναι ότι το θεσμικό πρόβλημα που περιγράφεται δεν απορρίφθηκε ως ανύπαρκτο.
Το ΥΠΕΘΑ ετοιμάζει αλλαγή του νόμου
Τον Ιούνιο του 2026 το θέμα έφθασε ξανά στη Βουλή. Ο υφυπουργός Εθνικής Άμυνας Θανάσης Δαβάκης επιβεβαίωσε ότι βρίσκεται σε εξέλιξη νομοθετική πρωτοβουλία για την τροποποίηση του πλαισίου απόκτησης ακινήτων στις παραμεθόριες περιοχές από υπηκόους εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Η παρέμβαση αφορά ακριβώς ένα πλαίσιο στο οποίο έχει τεθεί το ζήτημα απόκτησης εμπράγματων δικαιωμάτων από υπηκόους τρίτων χωρών μέσω εταιρειών που έχουν συσταθεί στην Ελλάδα ή σε άλλο κράτος-μέλος της ΕΕ.
Και αυτό είναι ίσως σημαντικότερο για τη Θράκη από τον νέο φόρο. Γιατί το ζήτημα δεν είναι αν ένας νόμιμος επενδυτής είναι Τούρκος, Κινέζος, Ισραηλινός ή Αμερικανός.
Το ζήτημα είναι εάν η Ελληνική Πολιτεία, ειδικά σε μια περιοχή που η ίδια έχει χαρακτηρίσει παραμεθόρια, γνωρίζει ποιος πραγματικά αγοράζει, ποιος ελέγχει την εταιρεία που αγοράζει και ποιος είναι ο τελικός πραγματικός δικαιούχος του ακινήτου.
Επενδύσεις ναι – αλλά με διαφάνεια
Η συζήτηση αυτή εύκολα μπορεί να διολισθήσει σε υπερβολές. Και αυτό θα ήταν λάθος.
Η Θράκη χρειάζεται επενδύσεις. Χρειάζεται κεφάλαια, επιχειρήσεις, νέες θέσεις εργασίας και οικονομική εξωστρέφεια. Δεν μπορεί ούτε πρέπει να αντιμετωπίζει συλλήβδην κάθε ξένο επενδυτή ως απειλή. Άλλο όμως η προσέλκυση επενδύσεων και άλλο η απουσία γνώσης για την πραγματική ταυτότητα του επενδυτή.
Και άλλο η ελεύθερη κίνηση κεφαλαίων μέσα στην Ευρωπαϊκή Ένωση και άλλο η δυνατότητα ενός εταιρικού σχήματος να λειτουργεί ως «κουρτίνα» πίσω από την οποία χάνεται ο πραγματικός δικαιούχος μιας συναλλαγής σε μια ευαίσθητη παραμεθόρια περιοχή.
Αυτό ακριβώς καλείται να λύσει η κυβέρνηση χωρίς να συγκρουστεί με το ευρωπαϊκό δίκαιο και τις θεμελιώδεις ελευθερίες της ενιαίας αγοράς.
Το 15% είναι η αρχή, όχι η απάντηση
Η απόφαση του Πρωθυπουργού έχει πάντως μια πολιτική σημασία που δεν πρέπει να υποτιμηθεί.
Για πρώτη φορά η κυβέρνηση βάζει ένα ισχυρό οικονομικό αντικίνητρο στην αυξανόμενη ζήτηση κατοικιών από πολίτες τρίτων χωρών και κατονομάζει την Τουρκία μεταξύ των χωρών με έντονο ενδιαφέρον.
Για την Αθήνα ή ένα τουριστικό νησί, αυτό μπορεί να είναι πρωτίστως στεγαστική πολιτική. Εδώ απαιτείται κάτι περισσότερο: διαφάνεια στην πραγματική ιδιοκτησία, αποτελεσματικός έλεγχος των εταιρικών σχημάτων και μια συγκεντρωτική εικόνα για το ποιος αποκτά γη και ακίνητα στην παραμεθόριο.
Χωρίς φοβικά σύνδρομα. Χωρίς κραυγές περί «ξεπουλήματος». Αλλά και χωρίς αφέλεια.
Γιατί τα στοιχεία είναι πλέον αρκετά μεγάλα ώστε να δικαιολογούν τον προβληματισμό: 614 εκατ. ευρώ τουρκικών επενδύσεων σε ελληνικά ακίνητα μέσα σε τρία χρόνια και 4.064 αρχικές άδειες Golden Visa σε Τούρκους επενδυτές.
Το πραγματικό ερώτημα, επομένως, μετά τη ΔΕΘ δεν είναι αν το 15% αποτελεί ένα πρώτο φρένο. Είναι αν η επόμενη νομοθετική παρέμβαση θα φτάσει εκεί όπου βρίσκεται η ουσία του προβλήματος για τη Θράκη:
Όχι μόνο στο όνομα που αναγράφεται στο συμβόλαιο, αλλά στον άνθρωπο και στο κεφάλαιο που βρίσκονται πραγματικά πίσω από αυτό.
Ο.Ρ.